Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che serve a chiudere un debito immobiliare pagando solamente una parte del debito accumulato.
Per parlare di stralcio immobiliare devono essere presenti essere alcune caratteristiche, ovvero:
- Il debito deve avere a garanzia un immobile (l’esempio classico è il mutuo prima casa)
- Il debitore deve essere in difficoltà e non avere pagato le rate pattuite. Spesso addirittura, siamo in una situazione dove la banca si sta già muovendo per vedere la casa all’asta.
- Esiste la possibilità da parte del debitore di offrire una somma (di norma tra il 40% ed l’80% del credito) per chiudere appunto a “saldo e stralcio” il debito con la banca.
Saldo e stralcio: perché utilizzarlo
L’esigenza di tale procedura nasce dall’eventualità che una persona, dopo aver contratto un mutuo per l’acquisto di una casa, a un certo punto non sia più in grado di fare fronte al debito, ad esempio perché nel frattempo ha perso il lavoro. Se la banca non riesce a rientrare in possesso dell’importo erogato, avvia la procedura esecutiva forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, con lo scopo di recuperare (almeno in parte) l’importo del prestito.
Spesso quindi, l’immobile viene venduto all’asta, ma i soldi ricavati dall’asta non sono sufficienti per chiudere tutti i debiti: vedremo dopo con un esempio concreto perché quasi mai con la vendita all’asta si chiude tutto il debito.
È quindi una situazione frequente che il debitore si trovi quindi a perdere la casa, e ad avere ancora molti debiti con la banca, debiti che continueranno a “inseguirlo” per gli anni a venire, impedendogli di tornare a una vita serena, con il rischio di vedersi pignorare altri immobili, oppure lo stipendio.
Per uscire da questa situazione vi sono solamente due strade, o tentare un saldo e stralcio con la banca, oppure avviare una procedura di sovraindebitamento. Vedremo dopo vantaggi e limiti delle due soluzioni.
Saldo e stralcio: come funziona
Prima di tutto bisogna dire che il saldo e stralcio prevede che il debitore sia affiancato da almeno un consulente specializzato che si occuperà di gestire la procedura, occupandosi della preparazione della pratica e della trattativa con la banca.
Fondamentalmente lo stralcio immobiliare prevede i seguenti passaggi:
- Definizione del credito gravante sull’immobile e dei gravami presenti sull’immobile (i gravami sono i pignoramenti, le ipoteche etc.)
- Definizione dell’offerta da fare al creditore, che dipenderà dal valore del debito, dal valore dell’immobile a garanzie, e da una serie di altri parametri. Vi sono varie forme in cui il debitore può trovare il denaro per fare l’offerta alla banca: la più frequentemente utilizzata è proprio la vendita sul mercato dell’immobile a garanzia del debito
- Accordo con la banca: in questa fase è molto importante che l’accordo preveda tutte le tutele per il debitore, tra cui la rinuncia al debito non pagato
- Pagamento di quanto prevede l’accordo e contestuale cancellazione dei gravami (ipoteche etc.). Se sono presenti pignoramenti per la cancellazione dovrà intervenire il giudice che ha seguito la procedura di pignoramento.
Saldo e stralcio: come trattare con i creditori
Nella maggior parte delle situazioni, l’esito positivo del saldo e stralcio dipende dalla capacità di trattare con tutte le parti coinvolte, soprattutto con i creditori. I creditori (banca, condominio, società di prestiti…) sono coloro che si occuperanno di avviare la procedura di pignoramento. Un fattore importante che entra in gioco è la rapidità: con il saldo e stralcio i creditori riceveranno meno soldi ma in molto meno tempo, e non saranno costretti a dover aspettare i tempi delle aste immobiliari.
Un creditore che non accetterà la proposta di saldo e stralcio potrà continuare ad avanzare proposte basate sul titolo di credito di partenza. Trattandosi di una procedura molto delicata, conviene appoggiarsi all’esperienza di consulenti del debito, soggetti esperti nelle trattative con i creditori. I consulenti richiederanno la delega al debitore e troveranno un accordo con i creditori per quanto riguarda la scelta dell’importo da versare. Inoltre, dovranno saper negoziare per convincere i creditori ad abbassare le loro richieste e scendere così ad una cifra ragionevole e utile alla trattativa.
Stralcio immobiliare: vantaggi e svantaggi
Il saldo e stralcio immobiliare è una tecnica “win win”, che offre innegabili vantaggi a tutti coloro che sono coinvolti nella trattativa:
- il debitore ottiene l’eliminazione del debito corrispondendo una somma minore di quello che era tenuto a pagare e potrà in seguito richiedere nuovi finanziamenti (viene cancellato dalla centrale Rischi)
- il creditore riceve un unico pagamento e in tempi brevi, senza dover attendere gli esiti incerti della vendita all’asta
- l’acquirente acquisterà l’immobile velocemente e ad un prezzo vantaggioso.
Vi sono anche dei limiti per l’attività saldo e stralcio che bisogna tenere presenti, ed in particolare che quasi sempre è necessario vendere l’immobile di proprietà.
Questa procedura inoltre è molto efficace se si ha un solo creditore, ma se la situazione del cliente è più complessa, e vi sono molti creditori, il saldo e stralcio potrebbe non essere la strada giusta. Infatti ha poco senso liberarsi solo di un debito, ma è molto più vantaggioso trovare una soluzione che permetta di uscire da tutti i problemi con i creditori.
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Stralcio immobiliare: un esempio concreto per capire meglio
Prima di tutto capiamo con un esempio perché è molto difficile che con la vendita all’asta si riesca a chiudere tutto il debito ad esempio verso una banca.
Il nostro cliente ha ad esempio fatto un mutuo di euro 100.000 su un immobile che oggi vale la stessa cifra, ma perde il lavoro e non riesce più a pagare il mutuo.
Se il debitore non fa nulla, la banca procedere per la vendita all’asta e in qualche anno (in media sei anni) l’immobile viene venduto: ma con che risultato economico? Facciamo due conti:
- Il debito originario è di 100.000 euro
- Si sommano gli interessi “di mora” molto alti perché il debitore è appunto moroso: in media nella nostra esperienza ogni anno saranno di circa 7.000 euro, e moltiplicati per i sei anni diventano ulteriori 42.000 euro di debiti
- Ci saranno poi le spese di messa all’asta, che in un caso come questo potrebbero essere pari a circa 15.000 euro
Ne consegue che al momento della vendita all’asta il debito totale sarà pari alla somma di 157.000 euro!!
Ma quanto ricaveremo dalla vendita all’asta? Oggi i dati ci dicono che mediamente all’asta un immobile viene venduto a circa la metà del valore commerciale. Quindi in questo caso il creditore potrebbe ricavare circa 50.000 euro
Risultato finale? Dopo qualche anno, il nostro povero debitore si troverà senza casa e con ancora più di 100.000 euro di debiti verso la banca!! Assurdo? Sì, ma purtroppo vero….
Nel caso invece si attivi un saldo e stralcio immobiliare, il nostro debitore avrebbe potuto vendere la casa per 90.000 euro (un poco sotto il prezzo di mercato, per essere sicuri di vendere velocemente) e offrire alla banca la somma di 80.000 euro (l’esempio prevede di mantenere 10.000 euro per le spese e per i primi mesi di affitto…). se la banca accetta, il debito viene completamente chiuso con la somma versata e il debitore non deve più soldi a nessuno…
Stralcio immobiliare o procedure di sovraindebitamento: quale conviene scegliere? Similitudini e differenze
Il Saldo e stralcio e la procedura di sovraindebitamento rappresentano le soluzioni definitive per risolvere le posizioni debitorie. Tuttavia, presentano varie differenze ed in base alle varie situazioni vale la pena preferire l’una o l’altra procedura.
In particolare, è preferibile procedere con il saldo e stralcio se:
- Vi è solo un creditore meglio se bancario
- Vi sono acquirenti per l’immobile ed il debitore è disponibile a venderlo ed a trovare in tempi brevi una sistemazione diversa per la propria famiglia.
È a nostro avviso invece preferibile la procedura di sovraindebitamento (Legge 3 del 2012) in questi casi:
- l’immobile è pignorato da soggetti diversi da una banca (ad esempio Agenzie delle Entrate)
- oltre ai debiti legati all’immobile, il debitore ha altri debiti: in questo caso la procedura di sovraindebitamento permette di intervenire su tutti i creditori e di ripulire completamente il debitore
- il debitore vuole più tempo per lasciare l’immobile se la procedura prevede di venderlo
- inoltre (ma solamente per i consumatori) vi è la possibilità in molti casi di chiudere i debiti senza perdere la prima casa di abitazione, che il Tribunale potrebbe permettere di mantenere
Sarà dunque necessario valutare attentamente la posizione debitoria per scegliere la soluzione maggiormente appropriata. In caso di debiti verso uno o pochi creditori si può tentare la strada del saldo e stralcio, se invece l’ammontare debitorio risulta essere consistente e risultano esserci numerosi creditori, la cosa migliore è ricorrere alle procedure di sovraindebitamento.
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