Stralcio immobiliare 2023: tutto quello che devi sapere

Il saldo e stralcio immobiliare è un accordo bilaterale tra il creditore e il debitore, per chiudere un debito immobiliare pagando solamente una parte del debito accumulato. Il creditore può mostrarsi disposto ad accettare una somma inferiore rispetto a quella inizialmente dovuta, a condizione che il debitore provveda al pagamento di quanto concordato entro un determinato termine, vedendo il restante debito immobiliare estinto.

Sei in difficoltà a pagare il tuo debito e vorresti proporre alla tua banca un saldo e stralcio immobiliare? In questo articolo troverai informazioni dettagliate e affidabili su come ottenere un saldo e stralcio immobiliare e sulle modalità per stendere la proposta alla banca. Ti spiegheremo anche in quali casi risulta opportuna una procedura di saldo e stralcio immobiliare rispetto ad altre soluzioni. Sicuramente riusciremo a schiarirti le idee in merito al saldo e stralcio immobiliare e a darti qualche suggerimento utile.

Saldo e stralcio immobiliare: perché utilizzarlo

Per parlare di stralcio immobiliare devono essere presenti due caratteristiche fondamentali:

1. Il debito deve avere a garanzia un immobile (l’esempio classico è il mutuo ipotecario prima casa);
2. Il debitore deve essere in difficoltà e non avere pagato le rate pattuite (spesso addirittura ci si trova in una situazione dove la banca si sta già muovendo per vedere la casa all’asta).

In questi casi il saldo e stralcio immobiliare, rappresenta una valida possibilità da parte del debitore di offrire al proprio creditore una somma piuttosto ridotta per chiudere a “saldo e stralcio” il debito, a tacitazione di ogni altra pretesa.

Una procedura saldo e stralcio immobiliare può essere adatta a quei casi in cui la persona, dopo aver contratto un mutuo per l’acquisto di un immobile, ad esempio avvalendosi del Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, non sia più in grado di fare fronte al debito, ad esempio perché nel frattempo ha perso il lavoro, ha divorziato o ha vissuto altri cambiamenti che abbiano compromesso la sua situazione finanziaria.

Se la banca non riesce a rientrare in possesso dell’importo erogato, avvia la procedura esecutiva forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, con lo scopo di recuperare (almeno in parte) il prestito rimasto insoluto. Spesso quindi, l’immobile viene venduto all’asta, ma i soldi ricavati dall’asta possono non essere sufficienti per chiudere tutti i debiti.

È quindi una situazione frequente che il debitore si trovi a perdere la casa, e nonostante ciò a non vedere comunque estinto il proprio debito con la banca. Un debito per il quale il creditore stesso o le società di recupero crediti a cui egli si affida continueranno a “inseguirlo” per gli anni a venire, impedendogli di tornare a vivere una vita normale e serena, e con il rischio di vedersi pignorare altri immobili o addirittura lo stipendio. Per uscire da questa situazione esistono fondamentalmente due possibilità: tentare un saldo e stralcio immobiliare con la banca, oppure avviare una procedura di sovraindebitamento. Vedremo dopo i rispettivi limiti e i vantaggi delle due soluzioni.

Saldo e stralcio immobiliare: come funziona

Prima di tutto bisogna dire che una proposta di saldo e stralcio immobiliare alla banca va eseguita in determinati modi e in precise circostanze, per questo motivo suggeriamo al debitore di farsi affiancare da un consulente specializzato ed esperto precisamente nel saldo e stralcio immobiliare, che si occuperà di preparare la pratica, fare l’ offerta economica alla banca che vanta il credito gestire al meglio la fase di trattativa con la stessa.

Fondamentalmente lo stralcio immobiliare prevede i seguenti passaggi:

• Definizione del credito gravante sull’immobile e dei gravami presenti sull’immobile (i gravami sono i pignoramenti, le ipoteche etc.);
• Definizione dell’ offerta da proporre al creditore, che dipenderà dal valore del debito, dal valore dell’immobile a garanzia e da una serie di altri parametri. Varie sono le modalità attraverso le quali il debitore può trovare il denaro necessario per fare l’ offerta alla banca, ma più frequentemente si ricorre proprio alla vendita sul mercato dell’ immobile a garanzia del debito;
• Trovare un accordo con la banca: in questa fase è molto importante che l’accordo preveda tutte le tutele per il debitore, tra cui la rinuncia al restante debito non pagato;
• Pagamento di quanto previsto dall’ accordo e, laddove ce ne fossero, contestuale cancellazione dei gravami relativi (se ci sono pignoramenti in essere, per ottenerne la cancellazione dovrà intervenire il giudice che ha seguito la procedura di pignoramento).

Saldo e stralcio immobiliare: come trattare con i propri creditori

Per un esito positivo di una procedura a saldo e stralcio immobiliare sicuramente assume un ruolo importante la capacità del consulente di trattare con l’ ente creditore coinvolto. Un altro fattore fondamentale che entra in gioco è sicuramente anche la rapidità: con il saldo e stralcio immobiliare i creditori riceveranno sì meno soldi, ma in molto meno tempo, e non saranno costretti a dover aspettare i lunghissimi tempi delle aste immobiliari con i costi annessi. Questo aspetto costituisce nella maggior parte dei casi l’ incentivo che spinge il creditore ad accettare un offerta spesso nettamente più bassa rispetto all’ importo inizialmente dovuto.

Essendo il saldo e stralcio immobiliare una procedura molto complessa e delicata, conviene sempre appoggiarsi all’ esperienza di consulenti del debito, soggetti esperti in saldo e stralcio e precisamente nelle trattative con i creditori. I consulenti richiederanno la delega al debitore e troveranno un accordo con i creditori per quanto riguarda la strategia e la scelta dell’ importo da versare. Inoltre, dovranno saper negoziare per convincere i creditori ad abbassare le loro richieste e scendere così ad una cifra ragionevole e utile alla trattativa, a vantaggio di tutte le parti coinvolte.

Stralcio immobiliare: vantaggi e svantaggi

Il saldo e stralcio immobiliare è una tecnica “win win”, che offre innegabili vantaggi a tutti coloro che sono coinvolti nella trattativa:

• il debitore ottiene l’eliminazione del debito corrispondendo una somma nettamente minore rispetto a quella che era tenuto a pagare e potrà in seguito richiedere nuovi finanziamenti (venendo contestualmente cancellate le sue segnalazioni all’ interno della centrale Rischi).
• il creditore riceve un unico pagamento e in tempi brevi, senza dover attendere gli esiti incerti di una vendita all’ asta.
• l’ acquirente potrà eventualmente acquistare l’ immobile in questione velocemente e ad un prezzo vantaggioso.

Risulta a questo punto evidente l’ aspetto più negativo di una procedura di saldo e stralcio immobiliare da tenere presente: risulta quasi sempre necessario vendere l’ immobile di proprietà.

Un saldo e stralcio immobiliare rappresenta una procedura molto efficace laddove la persona in questione abbia contratto un solo debito con un solo creditore; se invece la situazione è più complessa e ci sono molti creditori, il saldo e stralcio potrebbe non essere la soluzione più adatta. Risulterebbe infatti più vantaggiosa una soluzione che permetta di estinguere la totalità dei debiti, come una procedura di sovraindebitamento.

AVVISO IMPORTANTE: Piano Debiti si adegua alle indicazioni di Banca d’Italia sulle conseguenze della stipulazione di accordi “a saldo e stralcio” del 19 Giugno 2020. Le riduzioni indicate sono esemplificative di risultati realmente ottenuti ma non assicurati al cliente. Per ulteriori informazioni sul saldo e stralcio vedi Art. 17 in Termini e Condizioni.

Stralcio immobiliare: un esempio concreto per capire meglio di cosa si tratta

Cerchiamo di capire attraverso un esempio concreto perché sia molto difficile che con la vendita all’asta si riesca a chiudere la totalità del debito, ad esempio verso una banca.

Ipotizziamo che una persona abbia in essere un mutuo ipotecario di euro 100.000 su un immobile che oggi vale la stessa cifra, ma perde il lavoro e non riesce più a pagare l’ importo.

Se il debitore non fa nulla, la banca dopo un po’ di tempo procedere con il pignoramento, che si concretizza in un secondo momento in una vendita all’ asta e dopo qualche anno (mediamente sei) l’ immobile viene venduto: ma con che risultato economico? Facciamo due conti:

• Ipotizziamo che il debito originario sia pari ad euro 100.000.
• Si devono sommare gli interessi di mora perché il debitore è insolvente e dunque moroso: in media, nella nostra esperienza, ogni anno saranno pari a circa 7.000 euro, e moltiplicati per i sei anni diventano ulteriori 42.000 euro di debiti.
• Ci saranno poi anche le spese di messa all’ asta, che in un caso come questo potrebbero essere pari a circa 15.000 euro.

Ne consegue che al momento della vendita all’asta il debito totale accumulato si aggirerà attorno alla somma di 157.000 euro, ma effettivamente quanto sarà possibile ricavare dalla vendita all’ asta? Oggi i dati ci dicono che mediamente all’ asta un immobile viene venduto a circa la metà del valore commerciale, dunque in questo caso il creditore potrebbe ricavare circa 50.000 euro. Risultato finale? Dopo qualche anno, il debitore si troverà senza casa e con ancora più di 100.000 euro di debiti verso la banca.

Facciamo invece un esempio in cui la persona decida di avvalersi di una procedura a saldo e stralcio immobiliare: il nostro debitore potrebbe vendere la casa per 90.000 euro (poco sotto il prezzo di mercato, per essere sicuri di vendere in tempi brevi) e offrire così alla banca la somma di 80.000 euro (l’ esempio prevede di mantenere 10.000 euro per le spese e per i primi mesi di affitto). Se la banca accetta (e trattandosi di un’ offerta pari all’ 80 % del debito è molto probabile che questo avvenga), il debito totale viene completamente estinto con la somma versata e il debitore è libero da ogni obbligazione.

Stralcio immobiliare o procedure di sovraindebitamento: quale conviene scegliere?

Il Saldo e stralcio e la procedura di sovraindebitamento rappresentano due soluzioni definitive ed efficaci per risolvere problemi di indebitamento. Tuttavia, presentano varie differenze ed in base alle varie situazioni vale la pena preferire l’ una o l’ altra procedura.

In particolare, è preferibile procedere con il saldo e stralcio se:

• il debitore ha un solo debito con un solo creditore, meglio se bancario;
• il debitore è disponibile a vendere il proprio immobile e a trovare in tempi brevi una sistemazione diversa per sé e per la propria famiglia.

È a nostro avviso invece preferibile la procedura di sovraindebitamento, regolamentata dal nuovo Codice della Crisi d’ Impresa e dell’ Insolvenza, in questi casi:

• l’ immobile è pignorato da soggetti diversi da una banca (ad esempio Agenzie delle Entrate);
• oltre ai debiti legati all’ immobile, il debitore ha contratto anche altri debiti: in questo caso la procedura di sovraindebitamento permette di intervenire contemporaneamente su tutti i creditori e di ripulire completamente il debitore;
• il debitore vuole più tempo per lasciare l’ immobile se la procedura prevede di venderlo.

Occorre anche precisare che esiste una possibilità, ma solamente per i consumatori, di chiudere i debiti attraverso una procedura di sovraindebitamento senza tuttavia perdere la prima casa di abitazione, che il Tribunale in alcune circostanze potrebbe permettere di mantenere. Sarà dunque necessario valutare attentamente la posizione debitoria per scegliere la soluzione maggiormente appropriata.

Riassumendo quindi, in caso di debiti verso uno o pochi creditori si può tentare la strada del saldo e stralcio, se invece l’ ammontare del debito risulta essere più consistente e risulta esserci più di un creditore, allora la cosa migliore è ricorrere ad una procedura di sovraindebitamento.

Saldo e stralcio immobiliare: ma perché rivolgersi a Piano Debiti?

Se la tua casa è stata pignorata o è sul punto di esserlo, non perdere altro tempo! Comprendere che per uscire dai debiti serve un aiuto è il primo passo per risolvere la propria situazione. Il secondo passo è avere aspettative ragionevoli e poter contare sull’ aiuto di un esperto che ben conosca la materia e le leggi che la regolano.

Noi di Piano Debiti saremo lieti di offrirti una consulenza completamente gratuita e mettere a tua disposizione la nostra esperienza sul campo. Analizzeremo attentamente la tua particolare situazione patrimoniale e debitoria, e troveremo insieme una soluzione su misura per te, consigliandoti la strada migliore da seguire.

Piano Debiti: la Legge sul sovraindebitamento è la nostra specializzazione

La nostra esperienza ci dice che, ancora oggi a dieci anni dall’approvazione della normativa sul sovraindebitamento, molti casi non vanno a buon fine perché male impostati, mancanti di parte della documentazione necessaria, o semplicemente perché si è richiesto qualcosa che non si può ottenere.

In molti altri casi, il debitore non pienamente consapevole delle proprie possibilità ottiene risultati molto inferiori di quelli che potrebbe ottenere se ben consigliato ed assistito.

Comprendere che per uscire dai debiti serve un aiuto è il primo passo per risolvere la situazione. Il secondo passo è avere aspettative ragionevoli e l’aiuto di un esperto di procedure di sovraindebitamento, che ben conosca la legge e che possa dimostrare di aver portato a termine con successo altri casi. Sarà il consulente a predisporre quanto necessario e a sottoporre all’OCC la proposta di risanamento delle posizioni debitorie.

Rivolgendoti a Piano Debiti, non solo sarai seguito da esperti della materia, ma da persone che hanno l’obiettivo di aiutarti e affiancarti, e che hanno fatto della Legge 3 2012 e successivamente del nuovo Codice della Crisi d’ Impresa e dell’ Insolvenza, e della soluzione di casi di sovraindebitamento il loro lavoro di ogni giorno.

Per prima cosa sappiamo bene che il debitore in difficoltà è in una difficile condizione psicologica, pressato dai debiti e spesso in gravi difficoltà economiche.

C’è l’ansia per il futuro dei propri familiari, per il destino della propria azienda o della casa, la preoccupazione di non farcela e di cadere in una spirale senza fondo. Dare un aiuto al debitore per risolvere la sua situazione significa prima di tutto ascoltarlo e fornire un primo consiglio onesto e trasparente. Anche dicendo serenamente “non si può fare” se pensiamo che la la legge sul sovraindebitamento non sia la soluzione giusta.

Non abbiamo una promessa da farti, se non che il nostro impegno sarà massimo per trovare la migliore soluzione per il tuo caso, e di seguirti in ogni passaggio fino al raggiungimento del risultato. Anche per questo prima di accettare un incarico, forniamo sempre al cliente una consulenza gratuita finalizzata a fargli comprendere cosa si può ottenere e cosa non si può ottenere attraverso una procedura di sovraindebitamento, o eventualmente di pagamento a saldo e stralcio.

Domande Frequenti sul Saldo e Stralcio Immobiliare