Pignoramento immobiliare: tutto quello che devi sapere

Il Pignoramento immobiliare è una procedura di esecuzione forzata spesso adottata dai creditori per recuperare, almeno in parte, il proprio credito.

Ti trovi in una situazione di rischio di pignoramento immobiliare o addirittura ti è già stato notificato? In questa breve guida ti spiegheremo di cosa si tratta, quale è la normativa di riferimento, l’iter della procedura in tutte le sue fasi e le possibilità per difendersi: sicuramente saremo in grado di fornirti informazioni chiare e utili.

Pignoramento immobiliare: di cosa si tratta

Sempre più spesso nella situazione di instabilità odierna ci si trova nella condizione di non riuscire più ad onorare i debiti contratti; le forme di tutela per il creditore in questo senso sono diverse, l’esecuzione forzata è una di queste. Il pignoramento immobiliare è proprio un atto di espropriazione coattiva attraverso il quale il creditore può aggredire i beni che fanno parte del patrimonio del debitore, in questo caso quelli immobiliari. Il pignoramento immobiliare può essere effettuato dal creditore per recuperare, almeno in parte, le somme dovute: per attivare questa procedura occorre fare richiesta al tribunale e in caso di esito positivo l’ atto di pignoramento immobiliare viene notificato al debitore per mezzo di un ufficiale giudiziario.

All’ interno di questo atto devono essere contenuti gli estremi catastali dell’ immobile (comune di ubicazione, foglio, particella, subalterno, rendita catastale, eccetera) indispensabili per identificare in maniera univoca il bene che si vuole pignorare. Possono essere oggetto di pignoramento immobiliare anche alcuni diritti reali: il diritto di proprietà, il diritto di usufrutto e il diritto di superficie.

La normativa di riferimento

La normativa di riferimento che regola il pignoramento immobiliare è contenuta nel Libro III del codice di procedura civile, dedicato dettagliatamente al processo di esecuzione. Nello specifico parliamo degli articoli dal 474 al 512, contenenti i principi generali che regolano le procedure di espropriazione forzata e degli articoli dal 555 al 598, che si riferiscono specificamente al pignoramento immobiliare.

Tutti gli step della notifica pignoramento immobiliare

Nel pignoramento immobiliare procedura, si distinguono 5 step fondamentali:

1. Invio del decreto ingiuntivo al debitore (attraverso il quale il creditore ottiene un titolo esecutivo per la riscossione coattiva del credito);
2. Notifica dell’ atto di precetto al debitore;
3. Invio dell‘ atto di pignoramento al debitore;
4. Trascrizione dell’ atto all’interno dei registri immobiliari;
5. Vendita dell’immobile all’asta giudiziaria.

La procedura di pignoramento immobiliare non può essere intrapresa senza prima avvisare, in modo formale, il debitore attraverso i suddetti passaggi. 

Una volta avviata la procedura esecutiva di pignoramento immobiliare, il debitore viene nominato dal giudice custode degli immobili pignorati, così che possa continuare a curarli e mantenerli. Nel frattempo, il creditore ha 45 giorni per presentare istanza di vendita dei beni e, alla scadenza, ne ha altri 60 per raccogliere e presentare tutti i documenti necessari secondo la normativa o, in alternativa, un certificato notarile.

Effettuata la stima del valore dei beni da parte di un professionista, il giudice ne autorizzerà la vendita che può verificarsi secondo due modalità:

• per incanto: coloro che sono interessati presentano la loro offerta in busta chiusa, oltre ad una cauzione. L’ offerta in questo caso non può essere revocata. Questa modalità di vendita viene predisposta se il giudice ritiene che l’immobile possa essere venduto ad una somma superiore almeno alla metà del valore del bene stesso.
• senza incanto: in questo caso viene predisposta un’ asta a cui partecipano tutti gli interessati e anche in quest’ ultimo caso la cauzione dovrà essere versata.
  Il giudice provvederà al rilascio dell’ immobile e decreterà il trasferimento di proprietà a chi ne è diventato proprietario. Con la riforma del 2005 la vendita senza incanto è divenuta un passaggio preliminare obbligatorio per poter procedere alla vendita con incanto.

Il pignoramento immobiliare perde la sua efficacia quando sono trascorsi quarantacinque giorni dal suo compimento senza che sia stata chiesta l’ assegnazione o la vendita dell’immobile.

Pignoramento immobiliare: quali sono i costi per il creditore?

I pignoramenti immobiliari hanno un costo totale dell’ intera procedura molto elevato, anche a causa delle lunghissime tempistiche. Tanto per dare dei valori, possiamo affermare che sommando tutte le spese vive della procedura l’ esborso può partire da € 1500 fino ad arrivare a € 2500 e oltre. Tra queste “spese vive” rientrano ad esempio quelle di notifica di precetto e pignoramento, iscrizione a ruolo della procedura (contributo unificato + diritti di segreteria), trascrizione del pignoramento, aggiornamento visure immobiliari, pubblicità dell’asta, gestore dell’asta telematica, eccetera.

Oltre alle suddette spese, vanno anche considerati i costi relativi ai compensi professionali che spettano ai professionisti che intervengono nella procedura come ad esempio il notaio per la relazione sostitutiva, l’esperto estimatore, il custode giudiziario, il professionista delegato alla vendita e il legale incaricato. La spesa più rilevante è costituita dal compenso per il professionista delegato alla vendita, per il quale sono previsti tre scaglioni tabellari sulla base del valore dell’immobile. In generale, facendo una media, possiamo affermare che la somma dei compensi professionali può variare tra € 12.000 e € 15.000.

Risulta a questo punto evidente che una procedura di pignoramento immobiliare abbia dei costi piuttosto elevati, pertanto i creditori tendono a preferire, laddove è possibile, altri tipi di esecuzione forzata come ad esempio il pignoramento presso terzi.

Quanto ai tempi del pignoramento immobiliare, in genere tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta trascorre un periodo di 7-8 mesi. Ipotizzando che la prima asta giudiziaria si concretizzi nella vendita dell’immobile si stima normalmente un periodo medio di 15 mesi per riuscirci, a cui segue un ulteriore periodo minimo di 6 mesi per concretizzare e finalizzare la vendita.

Come bloccare un pignoramento immobiliare?

Una volta che l’ esecuzione immobiliare è iniziata il debitore può ancora salvare il proprio immobile. Vediamo alcune alternative possibili che il creditore, in ragione dei consistenti costi e tempi della procedura esecutiva, può essere propenso a valutare:

• Accordo transattivo a saldo e stralcio con i creditori: l’accordo è tendenzialmente libero e concordato dalle parti, implica l’impegno del debitore a versare il dovuto seppure in maniera ridotta o rateizzata, e dei creditori a rinunciare alla procedura esecutiva.
• Conversione del pignoramento: il debitore può chiedere, prima che sia disposta la vendita, di sostituire l’immobile pignorato con una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante, più le spese di esecuzione. Se sussistono motivate giustificazioni,  il pagamento può avvenire anche in maniera rateale, entro massimo 48 mesi.
• Riacquisto dell’ immobile all’asta: tutti possono partecipare all’asta, tranne il debitore (nemmeno per interposta persona). Tuttavia, il debitore potrebbe beneficiare dell’acquisto fatto da un soggetto terzo come ad esempio un suo prossimo congiunto, se quest’ultimo poi gli consentisse di usufruire dell’immobile.
• Cancellazione del pignoramento immobiliare: in alcuni casi può succedere che la procedura esecutiva si concluda senza che il debitore perda la disponibilità del bene (difetto nelle offerte di acquisto del bene, accordo con i creditori). In questa situazione è necessario però che il pignoramento immobiliare venga cancellato in modo che il titolare possa riacquistare la disponibilità del bene libero da gravami.
• Opposizione al pignoramento: possibilità che si concretizza in due modalità differenti ovvero l’opposizione all’esecuzione e l’opposizione agli atti esecutivi, vediamoli insieme.

Opposizione al pignoramento immobiliare: 2 possibilità

Per opporsi al pignoramento immobiliare esistono due modi distinti.

Attraverso un’ opposizione all’esecuzione (disciplinata dall’art. 615 c.p.c.) , il debitore contesta il diritto ad intraprendere la procedura esecutiva poiché non ne sussistono le condizioni, ad esempio per un difetto del titolo esecutivo o perché i beni esecutati risultano essere impignorabili.

La norma prevede che l’opposizione sia ammissibile solo se effettuata prima che sia disposta la vendita, a meno che non sia fondata su fatti sopravvenuti in seguito oppure l’opponente dimostri di non averla potuta presentare tempestivamente per cause di forza maggiore. Dunque, se l’esecuzione non è ancora iniziata l’opposizione si concretizza in un’ opposizione a precetto, mentre se l’esecuzione è iniziata l’opposizione si concretizza in un ricorso al giudice dell’esecuzione.

Attraverso un’ opposizione agli atti esecutivi (disciplinata dall’art. 617 c.p.c.), invece, il debitore contesta le modalità con cui è stata intrapresa e dunque eventuali vizi di forma o notificazione degli atti (del titolo esecutivo o del precetto).

In questo casi, il termine ultimo per presentare l’ opposizione è di 20 giorni dalla notifica dell’atto e anche qui le modalità differiscono a seconda che l’esecuzione sia già iniziata o meno: se l’opposizione precede la notifica del pignoramento avviene attraverso un atto di citazione dinanzi al giudice competente, se l’esecuzione è iniziata l’opposizione avviene attraverso un ricorso al giudice dell’esecuzione.

Pignoramento immobiliare e procedura di sovraindebitamento

Ormai sempre più spesso il debitore in difficoltà valuta l’accesso ad una delle procedure di sovraindebitamento previste dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza. Ma in questi casi cosa succede al pignoramento immobiliare? Occorre distinguere due casi:

• Pignoramento immobiliare non ancora attivo: con la domanda di apertura di una procedura di sovraindebitamento ogni azione esecutiva del creditore viene bloccata e quindi il pignoramento non può procedere.
• Pignoramento immobiliare già attivo: per bloccarlo servirà l’omologa della procedura di sovraindebitamento, ovvero il provvedimento del giudice che certifica che la procedura sia andata a buon fine.

In ogni caso quando la procedura di sovraindebitamento viene avviata il pignoramento immobiliare viene sospeso.

Quando un debitore in difficoltà si rivolge al proprio legale, spesso la procedura di sovraindebitamento non viene neanche proposta perché il professionista non è specializzato in materia o addirittura non la conosce. Si tratta invece di una strada efficace da valutare seriamente con la consulenza e l’ aiuto di professionisti esperti.

Piano Debiti: la Legge sul Sovraindebitamento è la nostra specializzazione

La nostra esperienza ci dice che, ancora oggi a dieci anni dall’approvazione della normativa sul sovraindebitamento, molti casi non vanno a buon fine perché male impostati, mancanti di parte della documentazione necessaria, o semplicemente perché si è richiesto qualcosa che non si può ottenere. In molti altri casi, il debitore non pienamente consapevole delle proprie possibilità ottiene risultati molto inferiori di quelli che potrebbe ottenere se ben consigliato ed assistito.

Comprendere che per uscire dai debiti serve un aiuto è il primo passo per risolvere la situazione. Il secondo passo è avere aspettative ragionevoli e l’aiuto di un esperto di procedure di sovraindebitamento, che ben conosca la legge e che possa dimostrare di aver portato a termine con successo altri casi. Sarà il consulente a predisporre quanto necessario e a sottoporre all’ Organismo di Composizione della Crisi la proposta di risanamento delle posizioni debitorie.

Rivolgendoti a Piano Debiti, non solo sarai seguito da esperti della materia, ma da persone che hanno l’ obiettivo di aiutarti e affiancarti, e che hanno fatto della soluzione di casi di sovraindebitamento il loro lavoro di ogni giorno.

Per prima cosa sappiamo bene che il debitore in difficoltà si trova in una difficile condizione psicologica, pressato dai debiti e spesso in gravi difficoltà economiche. C’ è l’ ansia per il futuro di sé e dei propri familiari, per il destino della propria azienda o della propria casa, la preoccupazione di non farcela e di cadere in una spirale senza fondo. Dare un aiuto al debitore per risolvere la sua situazione debitoria significa prima di tutto ascoltarlo e fornire un primo consiglio onesto e trasparente. Anche dicendo serenamente “non si può fare” se pensiamo che la la legge sul sovraindebitamento non sia la soluzione più adatta.

Non abbiamo una promessa da farti, se non che il nostro impegno sarà massimo per trovare la migliore soluzione per il tuo caso, e di seguirti in ogni passaggio fino al raggiungimento del risultato. Anche per questo prima di accettare un incarico, forniamo sempre al cliente una consulenza gratuita finalizzata a fargli comprendere cosa si può ottenere e cosa non si può ottenere attraverso una procedura di sovraindebitamento.

Scopri di più sulla nostra attività:
https://pianodebiti.it/sovraindebitamento-a-chi-rivolgersi/

Per aiutarti a comprender meglio di cosa si tratti, di seguito una breve sintesi di casi reali, seguiti dai professionisti che lavorano con Piano Debiti.

Domande Frequenti sul Pignoramento Immobiliare