Casa pignorata? Scopri come evitare che finisca all’asta

Il pignoramento della casa risulta essere un tema di pungente attualità ma purtroppo ancora caratterizzato da molta disinformazione. Sono infatti molte le famiglie italiane che si ritrovano di punto in bianco con la casa pignorata, senza sapere come comportarsi e come agire per cercare di salvarla dall’asta.

Casa pignorata? Non tutto è perduto! Scopri tutto quello che c’è da sapere sul pignoramento e come evitare che la casa pignorata finisca all’asta giudiziaria.

Casa pignorata: cos’è l’atto di pignoramento?

Prima di tutto occorre analizzare il concetto di pignoramento immobiliare e spiegare come si arriva a vedere la propria casa pignorata: si arriva a pignorare la casa quando il debito (o i debiti) contratti non vengono più pagati. In questi casi il creditore, di qualunque natura (privata, come un fornitore, o pubblica, come l’Agenzia delle Entrate) può chiedere al tribunale di pignorare la casa o altri beni del debitore a garanzia del proprio credito.

Cosa significa? Significa che se non ho pagato un debito il creditore può chiedere di pignorare la casa per ottenere il pagamento di quel debito: la casa verrà venduta e i soldi ricavati verranno aggiudicati al creditore fino a che il debito viene completamente saldato.

Il processo di pignoramento casa si concretizza in un atto emanato dal Tribunale competente, di norma quello dove risiede il debitore. Ha natura esecutiva (viene fatto valere senza ulteriori passaggi in tribunale), e vincola determinati beni di proprietà del debitore per il soddisfacimento dei diritti di un creditore. L’atto di pignoramento viene comunicato al debitore tramite l’invio di un atto giudiziario a mezzo raccomandata e il codice previsto per questo tipo di comunicazioni è il 6683 (quello che trovate sull’avviso di giacenza che lascia il postino).

Come si arriva al pignoramento immobile?

Mi hanno pignorato casa: come mi devo comportare? Alla casa pignorata si arriva se ho dei debiti e non li ho pagati. Teoricamente il pignoramento è possibile per debiti di ogni importo ma in pratica visti i costi per avviare questa procedura, i creditori chiedono il pignoramento quando il debito è di almeno qualche migliaio di euro. Il processo per arrivare a pignorare la casa è piuttosto lungo e complesso:

1. Di norma il debitore riceve prima delle sollecitazioni di pagamento “bonarie”; se si tratta di una banca ad esempio, verremo contattati da una società di recupero crediti che ci chiederà di versare gli arretrati.
2. Se non pago, il creditore potrà notificare (attraverso le famose “buste verdi”) il “decreto ingiuntivo” ovvero una sentenza del tribunale che riconosca che gli sono debitore di una determinata somma, attraverso l’ottenimento di un titolo esecutivo.
3. Ulteriore ed ultimo passaggio prima del pignoramento è la notifica dell’ atto di precetto: un altro documento che viene notificato con un termine perentorio per pagare il debito.
4. Solo successivamente tutti questi passaggi può essere attivato un pignoramento. Per far ciò il creditore deve tornare in tribunale, dichiarare che nonostante l’invio del precetto il debitore non ha pagato i suoi debiti e allora il Giudice lo autorizza a pignorare dei beni che verranno venduti per pagare il debito.

Come si può intuire, arrivare alla casa pignorata è un percorso lungo e complesso, ma che alla fine dà al creditore la possibilità di vendere l’immobile attraverso un’ asta immobiliare e recuperare, almeno in parte, quanto dovuto. Spesso in questo percorso che porta alla vendita casa pignorata, le società di recupero crediti utilizzano strategie al limite del legale e modalità veramente pressanti ed invadenti.

L’unico creditore per cui il percorso sopra descritto non vale è l’Agenzia delle Entrate e Riscossione (ex Equitalia), che una volta notificata la cartella di pagamento, può passare direttamente alla fase del pignoramento saltando tutti gli altri passaggi!

La prima casa è pignorabile?

Un immobile si può definire prima casa se è l’unico immobile che si possiede, e se vi si risiede. La prima casa è sempre pignorabile se i debiti contratti dal proprietario sono verso soggetti privati quali banche, fornitori, finanziarie, o comunque altri soggetti terzi che non siano il fisco e lo stato. Diversamente, non è sempre consentito il pignoramento della prima casa se i debiti del proprietario riguardano esclusivamente l’ Erario (ad esempio l’ Agenzia delle Entrate e Riscossione), e se l’immobile in questione non è considerato bene di lusso. In questo caso esistono alcuni paletti che vengono considerati, soprattutto il fatto che il debito, per procedere con il pignoramento, debba essere di importo superiore ai 120 mila euro.

Conseguenze del pignoramento

Una volta che il pignoramento è stato notificato, è come se il debitore non fosse più proprietario del bene ma solo il custode. Se in questa situazione il debitore non fa nulla a breve la casa verrà messo all’asta e successivamente venduta. Inoltre, se esiste qualche motivo per cui sia possibile una contestazione, da questo momento non è più possibile farla valere; il creditore potrà quindi proseguire l’ azione di vendita del bene (immobile nell’ipotesi di una casa pignorata) e incassare quanto gli ha riconosciuto il tribunale come suo credito.

Gli effetti di un pignoramento immobiliare sono diversi di caso in caso. L’espropriazione di un bene immobile di proprietà è sempre una procedura complessa, ma ci sono due casi particolarmente difficili: quando l’immobile è la prima casa di abitazione del nucleo familiare e quando il pignoramento colpisce quote di immobili possedute in comproprietà con altre persone. A volta capita addirittura che queste ultime siano del tutto ignare del problema debitorio del cointestatario dell’immobile, e si vedano la casa pignorata e successivamente messa all’ asta per debiti di altre persone.

In questi casi, in modo particolare, è importante capire quali sono le possibilità per intervenire tempestivamente ed evitare il pignoramento o la vendita all’ asta della casa pignorata.

Casa pignorata si può vendere?

Per evitare di vedere la propria casa pignorata, la Legge non vieta al debitore di poterla vendere, l’importante è che non ci sia un pignoramento già in corso. Occorre inoltre tenere a mente che è possibile farlo se sono trascorsi più di 5 anni dalla firma del rogito, in caso contrario l’atto può essere oggetto di un’azione revocatoria.

Vendere una casa pignorata è un’operazione molto rischiosa, aggravata dal fatto che i soldi ricavati non siano destinati alla riduzione del debito verso il creditore. Il creditore, o la società di recupero crediti incaricata, accortasi del trasferimento della casa pignorata può rendere di fatto non valido il processo di vendita con la conseguente possibilità di pignoramento dell’immobile. Oltre alla revoca di vendita, l’acquirente della casa potrà avviare un processo in Tribunale per essere risarcito dei soldi investiti.

Casa pignorata: come salvare la casa dall’asta giudiziaria

Se si è ormai giunti al pignoramento dell’immobile, poche sono le alternative per bloccare il processo esecutivo e salvare la casa pignorata, vediamole insieme:

1. Rateizzazione del debito: una possibilità è quella di proporre al creditore un accordo per rinegoziare i termini ad esempio pagando in maniera dilazionata.
2. Saldo e stralcio: un altro tipo di accordo con i creditori in cui viene immediatamente saldata una parte ridotta di debito per procedere allo “stralcio” della parte restante.
3. Procedure di sovraindebitamento: previste dapprima dalla legge 3/2012 e successivamente sostituita dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza. In questo caso si presenterà un piano in tribunale che prevede il pagamento dei debiti in maniera ridotta e dilazionata, e che in alcuni casi può permettere di salvare la casa pignorata anche dopo che è stata avviata l’asta immobiliare.

Ci sono casi residui, molto rari, in cui l’asta può essere bloccata da un Giudice; si tratta del caso particolare in cui dopo più aste andate deserte la riduzione del prezzo sia tale da non consentire più la soddisfazione del debito. In questa situazione particolare il giudice può disporre la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata. Chiaramente nel momento in cui l’immobile pignorato viene venduto all’asta giudiziaria, il debitore purtroppo non è più nella capacità di poter agire per salvare la propria casa.

Casa pignorata e procedura di sovraindebitamento

Ormai sempre più spesso il debitore in difficoltà valuta l’accesso ad una procedura di sovraindebitamento, ma in questi casi cosa succede alla casa pignorata? Bisogna distinguere due casi:

• Pignoramento non ancora attivo: con la domanda di apertura di una procedura di sovraindebitamento ogni azione esecutiva del creditore viene bloccata e quindi il pignoramento non può procedere.
• Pignoramento già attivo: per bloccarlo servirà l’omologa della procedura di sovraindebitamento, ovvero il provvedimento del giudice che certifica che la procedura sia andata a buon fine.

Quando un debitore in difficoltà si rivolge al proprio legale, spesso la procedura di sovraindebitamento non viene proposta perché il professionista non è specializzato in materia o addirittura non la conosce. Si tratta invece di una strada efficace da valutare seriamente con la consulenza e l’aiuto di professionisti esperti. Il “fai da te” in questo ambito può essere pericoloso, sia perché si tratta di argomenti complicati sia perché la posta in palio è alta e si rischia di perdere la casa perché ci si è rivolti a consulenti improvvisati o perché si è tentato di fare da soli. Scopri di più sul sovraindebitamento e sulla nostra attività: https://pianodebiti.it/sovraindebitamento-a-chi-rivolgersi/.

Domande Frequenti sulla Casa Pignorata